物业服务不到位市民如何合法维权

市民刘女士致电党报热线:最近有很多关于物业纠纷的报道,假如我因为拒缴物业费被物业公司告上法庭,难道物业公司服务不到位,不能成为抗辩理由吗?

党报热线回复:物业公司未履行或未完全履行物业服务义务的情况下,业主在法庭上,是否可以据此抗辩并请求少交或不交服务费用?

市中级人民法院的法官认为,首先,举证要具有说服力。一般而言,物业公司作为原告方和服务机构,会出具较完整的保安巡查记录、报结工作台账等,举证较为规范,而业主方的举证能力相较而言偏低,所举证据往往经不起物业公司的质证,被法院采信的概率相对较小。

比如,一些业主拿出小区道路上存在垃圾的照片,以证明物业公司未履行义务,但是从证据采信的审慎上看,这些垃圾存续时间是对物业公司义务是否履行的重要评判标准,并不能排除垃圾存在数分钟后即被清理的情况。当然,业主可以通过多次、分时拍照及另举佐证等方式补强证明力。

其次,业主也要自行判断,主张的“不履行或不完全履行物业服务义务”的程度,即业主所主张“违约”是否构成法律上的违约,能否达到与“不履行或不完全履行缴纳物业费”义务相对等的程度。比如小区道路的洁净程度,是只要发现一张废纸就可以不交物业费,还是需要达到一定的脏乱程度?显然后者更为合理。

最后,举证要有针对性。尤其突出的问题是,大量业主以物业公司对公共绿化、公共设施未尽到相应义务为由进行抗辩,但又无法指出物业公司的行为对自己的直接影响。此时,业主应通过向业主委员会反映,由业主委员会代表全体业主来起诉物业公司。因为公共服务到位与否的评判应以全体业主意见为准,个别业主不能以此为由在个案中抗辩并据此拒交物业费,否则,就会造成其他业主交费、个别业主免费享受公共物业服务的不合理局面。

当然,司法实践是鲜活的,还有许许多多可能影响诉讼结果的因素。

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责任编辑:周昕